Las “arras” son un contrato de compraventa plenamente válido. Como consecuencia de ello, desde el momento de su firma, se generan derechos y obligaciones para cada una de las partes. La principal, que el vendedor está obligado a entregar la cosa y que el comprador está obligado a pagarla, aunque ambas partes puede desistir perdiendo un dinero si son arras penitenciales.

Lo más habitual es que el acuerdo de compraventa sea un contrato de arras que se configure como un pacto de “arras penitenciales”.

Dado que las “arras” son un auténtico contrato de compraventa, tiene que ser firmado por personas con capacidad legal para disponer del bien. Por eso es necesario verificar que quien va a firmar puede realmente vender el inmueble.

Es recomendable además hacer una revisión jurídica del inmueble que se va a adquirir. Por eso es imprescindible, antes de lanzar una oferta por el piso, solicitar determinada documentación para que un abogado especializado la analice y, en base a ello, redacte un contrato específico para ese inmueble. Esta revisión es necesaria tanto si se es comprador como si es vendedor, puesto que es necesario regular determinadas cuestiones de forma que protejan los intereses de las partes.

El contenido mínimo del contrato de compraventa con pacto de arras tiene que incluir:

• Identificación de las partes (con nombre, DNI y domicilio a efectos de notificaciones)
• Identificación del objeto (qué es lo que se está vendiendo y comprando)
• Precio de compra y forma de pago (si hay pagos adelantados, etc.)
• Plazo para la entrega (otorgamiento de la escritura de compraventa)

Estas son las menciones obligadas, pero hay muchas otras cuestiones que pueden regularse de forma específica a favor de una u otra parte para dar mayor seguridad jurídica. Algunas son habituales en el mercado, pero otras se derivan de la siempre necesaria revisión jurídica del inmueble. Como por ejemplo:

• Pactos sobre el estado jurídico de la vivienda en el momento de la entrega (cargas, arrendatarios, pago de impuestos, comunidad, contratos de suministro, etc.)
• Pactos sobre estado físico de la vivienda en el momento de la entrega (sin muebles, con muebles, con electrodomésticos, recién pintada, etc.)
• Condiciones suspensivas (necesidad de financiación, necesidad de permisos de obra, etc.)
• Obligaciones entre la firma del contrato privado y el otorgamiento de la escritura (mantenimiento, obtención de licencias, legalizaciones, pago de impuestos, etc.)
• Desplazamiento de riesgos del comprador al vendedor.
• Otras garantías del vendedor.